지 가 산 정
- 기 타
《질의요지》: 3-5-1
같은필지의 토지가 도시계획법상 용도지역이 주거지역과
상업지역으로 나누어져 있고, 그중 상
업지역에 '96.8.20. 판매시설목적으로 건축허가를 받아
'96.12.30. 사용검사를 받은 경우, 개발부
담금 부과를 위한 개시시점지가 및 종료시점지가 산정방법은
? (단, 공시지가를 기준으로 함)
《회신》
개발이익환수에관한법률
제10조제3항의 규정에 의거 개발부담금의 부과개시시점지가는 부과개
시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가에 당해연도의
1월1일부터 부과개시시점까
지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 하도록 되어 있고,
구 같은법 제10조제1항('97.8.30.개정
이전의 것)의 규정에 의거 개발부담금의 부과종료시점지가는
부과종료시점당시의 부과대상토지와
이용상황이 가장
유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조제2항의 규정에 의한 비준표에 의한 가액으로 산정한
후에, 다음연도의 개별공시지가가
공시되면 이를 정산하도록 되어 있으며 같은법시행령 제10조제5항
및 같은법시행규칙 제4조의3의
규정에 의하면, 위 제1항
및 제3항의 규정에 의한 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정함에 있어
당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우등에는 감정평가업자
2인 이상이 감정평가한 가액을 산술
평균한 가액으로 당해 지가를 산정하도록 되어 있는 바
귀 질의에서, 건축허가('96.8.20.) 당시에 대상토지가 용도지역이
주거지역과 상업지역으로 혼재
되어 있고 그중 개발사업은 상업지역에서만 실시하였다면,
당해 토지의 개별공시지가
('96.1.1.기준)는 사업대상토지(상업지역)만의 개별공시지가라고
볼 수 없어 위 규정에 의한 개별
공시지가가 없는 것으로 보아 감정평가에 의해 개시시점지가를
산정하는 것이 타당할 것으로 판
단되며 '96.12.30. 사용검사를 받아 개발사업이 종료된
경우에 부과종료시점지가는 위 규정에 의거
부과종료시점
당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가('96.1.1.기준)를
기준으로 부과종료시점지가를 산정한 후, 그 다음연도인
'97.1.1자 개별공시지가에 의하여 정산
하여야 하나, 이 경우에도 '97.1.1 개별공시지가가 사업대상토지와
잔여토지가 미처 분할되지 않아
하나의 가격으로 산정되었다면
위 규정에 의거 감정평가에 의한 방법으로 당해 지가를 산정하는
것이 타당할 것으로 판단됨
《질의요지》: 3-5-2
1,770㎡에 '93.1.15 농지전용허가를 받아 농기계수리점을
운영하다가, 다시 '96.12.11 농지전용
용도변경허가를 득하여 일반음식점으로 사용하는 경우에
개발부담금 부과대상 여·부와 부과대
상인 경우에 부과개시 및 종료시점은 언제인지.
《회신》 (토재 58307-613. 97.8.25)
개발이익환수에관한법률시행령 별표1 제9호 및 같은법시행규칙
별표 2의 규정에 의거 근린생활
시설 설치를 목적으로 건축허가를 받아 지목변경이 수반되는
경우에는 개발부담금 부과대상으로
보도록 되어 있고,
건축법 제14조의 규정에 의거 건축물의 용도변경은 이를 새로운 건축으로
보
도록 되어있으므로, 귀 질의의 경우 건축물의 용도가 농기계수리점에서
일반음식점으로 변경됨에
따라 지목이 잡종지에서 대지로
변경되었으므로 위 규정에 의거 개발부담금 부과대상에 해당되며,
이 경우 부과개시시점은 건축법시행령 제14조의 규정에
의한 용도변경허가일이 되고 종료시점은
동법 제18조의
규정에 의한 건축물의 사용승인일이 되는 것임
《질의요지》: 3-5-3
준도시와 준농림으로 구분 지정된 하나의 필지중에 준도시지역만
해당하는 부분에 공업배치 및
공장설립에관한법률에 의거 공장설립을 한 경우에 부과종료시점
다음년도 개별공시지가로 정산을
실시할 때에 그 필지
전체에 대하여 공시된 `개별공시지가'를 적용하여야 하는지 아니면 지가결
정공시를 위해 `산정된 준도시지역에 해당하는 지가'를
적용하여야 하는지 여부
《회신》 (토재 58307-357.
97.5.28)
개발이익환수에관한법률 제10조제5항 및 같은법시행규칙
제4조의3의 규정에 의하면 개발부담
금에 대한 종료시점지가를 산정함에 있어 당해 토지의 개별공시지가가
없는 경우에는 지가공시
및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인이상이
감정평가한 가액을 산술평균한 가
액으로 산정하도록 되어 있는바, 귀 질의에서 부과대상토지의
개별공시지가가 준도시지역과 준
농림지역으로 혼재된 상태의 지가이고 개발사업은 이중
준도시지역에서만 시행하였다면 개발사
업토지는 위 규정에 의거 개별공시지가가 없는 경우로 보아
감정평가액으로 종료시점지가를 산
정하여야 할 것임
《질의요지》: 3-5-4
'98.6.25. 헌법재판소에서 결정된 개발이익환수에관한법률
제10조제3항단서
('93.6.11.법률 제4563호로 개정된 것) 위헌결정('95헌바35외
3건 병합)과 관련하여
1) 부과종료시점으로부터 25일이 경과하여 매입가격을 신고하는
경우에도 개발부담금 부과개시
시점지가 산정을 위한 매입가격으로
인정받을 수 있는지?
2) 개시시점지가를 매입가격으로 산정하는 경우 종료시점지가
산정방법은?
《회신》
가. 질의 1)에 대하여
개발이익환수에관한법률 제10조제3항단서 및 같은법시행령
제9조제5항, 같은법시행규칙 제4조의
규정에 의하면,
개발부담금의 부과개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의
개별공시지가를 기준으로 산정하도록 되어 있고, 다만
납부의무자가 "국가 또는 지방자치단체
등으로부터 매입한 가격"등 일정 요건에 해당되는
매입가격을 부과종료시점부터 25일이내에 신
고하는 경우에 한하여 그 매입가격을 기준으로 개시시점지가를
산정할 수 있도록 되어 있는 바
위 규정과 관련하여
헌법재판소의 위헌결정내용은 매입가액의 범위를 대통령령에 위임한
부분이
헌법상 포괄위임금지원칙 및 과잉금지원칙에
위배된다는 것이지 매입가격의 신고기간을 25일
이내로 한정한 것이 위헌이라는 것은 아니므로 귀 질의와
같이, 부과종료시점부터 25일 이내에
매입가격을 신고하지 않은 경우에는 당해토지의 개별공시지가를
기준으로 부과개시시점지가를
산정하게 되는 것이며
나. 질의 2)에 대하여
부과종료시점부터 25일이내에 매입가격을 신고하여 그 매입가격을
기준으로 개시시점지가를 산
정한 경우에, 종료시점지가는 같은법시행령 제9조제2항
및 제6항, 같은법시행규칙 제4조의3제2
항의 규정에 의거 당해 토지의 처분가격이 있는 경우에는
그 처분가격으로, 그 외에는 2이상의
감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로
산정하도록 되어 있음
《질의요지》: 3-5-5
한필지의 임야를 일반주거지역과 도시계획도로로 분할하여
일반주거지역은 법인명의로 매입하고
도시계획도로부분은
개인명의로 매입하여 개발사업을 시행한 경우, 사업인가 등의 조건에
의하여
도로부분을 개인명의로 기부채납하였다면 그
기부채납 토지가액을 개별공시지가로 산정하는지
또는 실제 매입가격으로 산정하는지 여부
《회신》
개발이익환수에관한법률시행령
제10조제1항제6호의 규정에 의거 기부채납토지의 가액은 개시
시점지가에 부과기간동안의 정상지가상승분을 합한 가액으로
산정하도록 되어 있고
개시시점지가 산정은 같은법 제10조제3항 및 제5항의 규정에
의거 원칙적으로 부과개시시점이
속한 연도의 당해 토지의 개별공시지가(당해토지의 개별공시지가가
없는 경우에는 감정평가)에
의하여 산정하도록 되어 있고 다만, 납무의무자가 같은법시행령
제9조제5항의 규정에 의한 매입
가격을 종료시점부터 25일이내에 신고하는 경우에 한하여
그 매입가격을 기준으로 개시시점지
가를 산정할 수 있도록 되어 있으므로, 귀 질의의 경우에도
위 규정에 의한 매입가격을 소명하였
다면 그 매입가격을 기준으로 기부채납토지가액을 산정할
수 있으며, 이 경우 당해 기부채납토지가
당해 사업의
시행과 관련하여 기부채납한 것이 명백한 경우라면 반드시 기부채납명의자와
사업
시행자가 일치되어야 하는 것은 아님
《질의요지》: 3-5-6
개발부담금의 부과개시시점지가를 매입가격으로 신고함에
있어, 여러가지 정황이나 일반관행,
토지사용승락 일정 등으로 보아 사업계획승인 이전에 매입한
것은 인정되나 토지거래계약허가
등의 일정으로 등기부등본상 계약일자가 사업승인 이후로
되어 있고 납부의무자가 사실상의 매
입관계를 증명할 수 있는 자료를 제출하지 않는다 하여
매입가격을 인정하지 않는 것은 상위법에
위배된 것
아닌지?
《회신》
개발부담금
산정을 위한 개시시점지가는 개발이익환수에관한법률 제10조제3항 본문의
규정에
의거 당해토지의 개별공시지가로 산정하는 것이 원칙이며
다만, 같은법시행령 제9조제5항제5호의
규정에 의거
부과개시시점이전에 매입한 경우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준에
대하여는
이를 기준으로 개발부담금의 개시시점지가를 산정할 수
있도록 되어 있으나 개발부담금부과징
수업무처리규정에서 위의 경우를 사실상 부과개시시점 이전에
매매계약 및 중도금을 지불하고 그
매매계약 가액으로
취득세 또는 등록세를 납부하였다면 토지거래계약허가나 등기부상의
매매일에
불구하고 사실상의 매매를 인정하여 위 규정에
의한 부과개시시점 이전에 매입한 경우로 보아 그
매입가격으로
부과개시시점지가 산정이 가능하도록 하고 있는 바 이는 납부의무자의
편의를 위
하여 매입가격으로 인정되는 경우를 확대적용한 것이므로
귀 질의와 같이 상위법에 위배되는 것이
아니며, 따라서
납부의무자가 매입가격으로 개시시점지가를 인정받기 위해서는 위 규정에
의한
매매계약 및 중도금 지불여부등 관련자료를 제출해야 되는
것임
《질의요지》: 3-5-7
개발부담금을 부과하면서 개발이익환수에관한법률 제10조
각호에 의하여 개발부담금 부과의 기
초자료가 되는 개별공시지가가 잘못 조사되어(토지특성을
명백히 착오) 개별 토지가격 합동조사
지침(국무총리훈령 제281호) 제12조의3의 규정에 의거 합법적인
절차에 따라 과년도 개별공시
지가를 직권으로 경정 결정한 후 경정된 개별공시지가를
적용(또는 소급적용)하여 개발부담금을
부과할 수 있는지
여부
《회신》 (토재 58323-227.
96.3.28)
개발부담금은 개발이익환수에관한법률 제10조의 규정에
의하여 개별공시지가를 기준으로 부과
하고 잘못 조사된 개별공시지가는 개별토지가격 합동조사지침(국무총리훈령
281호) 제12조의3
(지가의 경정결정)에 의하여 직권 경정할 수 있게되어 있으므로
동 개별공시지가 명백히 잘못되어
법절차에 의하여
경정한 경우에는 그 경정된 지가에 의하여 개발부담금을 부과하여야
함
《질의요지》: 3-5-8
개발부담금의 납부의무자가 개발부담금 부과관청에 사업준공일부터
25일이내에 매입가격을 신
고하였으나 사정에 의하여 매입가격신고를 철회하고 개별공시지가에
의하여 개발부담금을 산정해
주기를 원하는 경우, 부과관청에서
종료시점지가산정을 위하여 감정평가를 실시하였고 현재 개
발부담금 부과예정통지를 준비중에 있는 경우에도 매입가격신고서
철회가 가능한지?
《회신》
개발이익환수에관한법률 제10조제3항의 규정에 의거 개발부담금의
부과개시시점지가는 부과개
시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가를 기준으로
산정하는 것을 원칙으로 하고, 다만
납부의무자가 대통령령이
정하는 매입가격을 부과종료시점부터 25일이내에 신고하는 경우에는
예외적으로 그 신고된 매입가액을 기준으로 개시시점지가를
산정할 수 있도록 되어 있는 바
위와같이 부과개시시점지가에 매입가격을 인정토록 한 것은
납부의무자의 편의를 도모하기 위
하여 마련된 규정이므로, 귀 질의와 같이 개발부담금이
확정 부과되기 전에는 납부의무자는 매입
가격신고서의 철회가 가능하다고 보며, 이 경우 부과권자는
그 매입가격신고서를 반려하고 부과
대상토지의 개별공시지가를 기준으로 개시시점지가를 산정할
수 있을 것으로 판단됨
