개발부담금 - 지가산정-개시
《질의요지》:
3-1-1
토지형질변경허가
및 건축허가를 '95년12월에 받았으나 자금난으로 인하여 '96년4월에
건축허
가취소를 하고, '96년12월에 동일사업부지,
동일면적, 동일용도로 토지형질변경허가 및 건축허
가를
다시 득하여 익년 '97년3월에 건축물사용검사를 받은 경우 개발부담금의
부과개시시점의
기준시점은 당초 허가를 받았던 '95년12월인지
아니면 '96년5월로 보아야 하는지
《회신》
(토재 58307-311. 97.5.8)
개발이익환수에관한법률 제9조제1항의 규정에 의거 개발부담금의
부과개시시점은 사업시행자가
국가 또는 지방자치단체로부터
개발사업의 인가등을 받은 날로 되어있고, 같은법시행령 제8조
제3항의
규정에 의하면 개발사업을 착수한 후 그 개발사업에 대한 인가등이 취소된
경우에는 그
취소일을 개발사업의 종료시점으로 보도록
되어 있으므로, 귀 질의에서 당초 토지형질변경허가 및
건축허가를
받아 전혀 사업을 착수하지 않은 상태에서 사업이 취소되고 추후에 다시
개발사업의
허가를 받았다면 추후에 다시 허가 받은
날을 부과개시시점으로, 당해 사업의 건축물 사용검사
일을
종료시점으로 하여 개발부담금이 부과되는 것이나 당초 형질변경허가를
받아 일부 사업을
착수한 상태에서 그 개발사업을
취소하고 추후에 다시 개발사업의 인가등을 받았다면 각각의 개
발사업 인가등을 별개의 사업으로 보아 개발부담금이 부과되는
것임
《질의요지》:
3-1-2
법
시행이전부터 국토이용관리법상의 경지지역인 토지가 1993.8.17. 도시지역으로
편입되어 용
도미지정으로 있다가 1996.5.22. 도시계획법에
의한 자연녹지지역으로 지정된 후에, 법 시행
이전부터
당해 토지를 소유한 자가 당해 토지에 개발사업을 시행하는 경우 개발부담금의
부과개
시시점은?
《회신》토정 58307-570(1998.4.30)
'93.8.12. 개정 시행된
개발이익환수에관한법률 제9조제1항제1호 및 같은법시행령 제6조의2의
규정에 의하면, 개발사업의 인가 등을 받기전에 대통령령이
정하는 토지이용계획 등의 변경이
있는 경우로서 그
토지이용계획 등의 변경후에 개발사업을 시행하는 경우에는 토지의 취득일을
개발부담금의 부과개시시점으로 보도록 되어 있고
같은법시행령 제6조 및 별표1의2제3호의 규
정에 의하면,
국토이용관리법의 규정에 의한 지역·지구 등이 지정되거나 변경되는
경우는 위의
"토지이용계획 등의 변경"에
해당되므로 귀 질의에서, 개발부담금의 부과개시시점은 '93.8.17. 국
토이용관리법상 용도지역이 경지지역에서 도시지역으로
변경되기 전의 토지취득일로 보아야
하나, 다만
위 개정규정은 같은법부칙 제3조의 규정에 의거 시행일인 '93.8.12.이전부터
소유한
토지는 '93.8.12.을 토지의 취득일로 보도록되어
있으므로, 부과개시시점은 '93.8.12.일이 되는
것임.
(단, 취득일부터 인가 등을 받기전의 기간에 대하여 토지초과이득세의
납부의무가 성립된
경우에는 토지초과이득세의 과세기간이
종료한 날의 다음날이 부과개시시점임).
《질의요지》: 3-1-3
납부의무자의 사정으로 인하여 개발사업의
종료시점부터 25일이 지난 후에 개발비용산정내역서를
제출하고
동시에 매입가격도 같이 신고하였을 경우, 그 매입가격을 개발부담금
산정을 위한 개시
시점지가로 인정해 줄 수 있는지
?
《회신》
개발이익환수에관한법률
제10조제3항의 규정에 의거 개발부담금의 부과개시시점지가는 원칙적
으로 부과대상토지의 개별공시지가를 기준으로 산정하도록
되어 있고, 다만 납부의무자가 대통
령령이 정하는
매입가격을 부과종료시점부터 25일이내에 신고하는 경우에 한하여 예외적으로
그
매입가격을 기준으로 부과개시시점지가를 산정하도록
되어 있으므로, 귀 질의와 같이 개발부담
금의 부과종료시점으로부터
25일이 지난 시점에서 매입가격을 신고한 경우에는, 그 매입가격을
기준으로 부과개시시점지가를 산정하는 것이 아니라, 당해
토지의 개별공시지가를 기준으로 개
시시점지가를 산정하게
되는 것임
《질의요지》:
3-1-4
시행령
제13조 제4항에 의하면 대규모 개발사업에 대하여 부담금을 부과하는
경우에는 전체 개
발사업이 완료된 후에 준공전 부과종료시점에
해당하는 토지별로 부담금을 산정하여 부과 할 경
우의
처리?
《회신》토정
58383-1024(1998.6.29)
개발이익환수에관한법률 제14조제1항단서 및 같은법시행령
제13조제4항의 규정에 의하면, 개발
부담금을 결정
부과함에 있어 당해 사업이 대규모사업의 일부에 해당되어 준공전 부과종료시
점이 도래된 토지에 대한 개발비용의 내역서를 제출할 수
없는 경우에는 전체 개발사업이 완료된
후에 개발비용내역서를
제출하여 각각의 준공된 토지별로 부담금을 산정하여 부과할 수 있도록
되어 있는 바, 이 경우 부담금 산정은 각각의 준공시점을
기준으로 산정한 부과종료시점의 토지
가액의 합계액에
전체 부과개시시점의 가액 및 개발비용과 정상지가상승분을 공제하여
산정하
여야 하는 것임.
《질의요지》: 3-1-5
1필지(13,894㎡)의 토지가
도시계획시설인 공원용지와 일반주거지역, 풍치지구로 되어있는 경우
풍치지구의 일부를 토지형질 변경하여 건축물을 건축하는
개발사업을 시행(허가 : '97.4.8,
준공 : '97.11.18)했을
경우 개시시점지가 산정방법?
《회신》토재
58307-128(1998.2.17)
개발이익환수에관한법률 제10조제5항 및 같은법시행규칙
제4조의3제2항의 규정에 의하면, 개
발부담금의
개시시점지가를 산정함에 있어 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는
2이상의
감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한
가액으로 당해 지가를 산정하도록 되어 있는 바
귀
질의와 같이 1필지의 토지가 일반주거지역 및 일부공원으로 혼재되어
있고, 당해 토지에 대한
개별공시지가가 공원에 편입됨으로
인하여 지가산정에 영향을 미쳤다면, 이중 개발사업을하여
분할된
토지에 대해서는 위 규정에 의거 개별공시지가가 없는 경우에 해당된다고
볼 수 있으므로,
감정평가에 의하여 개시시점지가를
산정하는 것이 타당할 것으로 판단됨.
《질의요지》: 3-1-6
1995.3.30. 및 1995.5.2.에 토지를
매입하여 1996.9.2.에 건축허가를 받아 개발사업을 시행중에
있는
경우, 그 매입가액을 기준으로 개발부담금 부과개시시점지가 산정이
가능한지?
《회신》
개발이익환수에관한법률
제10조제3항 및 같은법시행령 제9조제5항5호의 규정에 의거 부과개시
시점이전에 매입한 경우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준을
납부의무자가 부과종료시점
부터 25일이내에 신고하는
경우에는 이를 매입가액으로 인정하여 그 가액을 기준으로 개발부담금
부과개시시점지가 산정이 가능하도록 되어 있는 바 귀 질의의
경우, 건축허가를 받기전에 토지를
매입하고 그 매매계약가액으로
취득세 또는 등록세를 납부하였다면 위 규정에 의한 매입가액으로
신고하여 개발부담금 부과개시시점지가 산정이 가능함
《질의요지》: 3-1-7
개발부담금
부과개시시점(주차장 허가 : '96년3월)이전인 '94년도에 토지를 매입하고
매입대금 및
취득세는 완납하였으나, 기업의 농지취득
제한으로 등기부상 소유권은 '97년7월에 이전한 경우, 그
매입가격을
개발부담금 부과개시시점지가 산정을 위한 매입가격으로 인정받을 수
있는지?
《회신》
개발이익환수에관한법률
제10조제3항 및 같은법시행령 제9조제5항제5호의 규정에 의거 "부과개
시시점이전에 매입한 경우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준"은
이를 매입가격으로 인정하여
개발부담금 개시시점지가를 산정할 수 있도록 되어 있고,
이 경우 사실상 부과개시시점 이전에
매매계약 및 중도금을 지불하고 그 매매계약금액으로 취득세
또는 등록세를 납부하였다면 위
규정에 의한 부과개시시점
이전에 매입한 경우로 보도록 하고 있는 바 귀 질의에서, 부과개시시점
이전에 사업대상토지를 매입하고 그 매매계약금액으로 취득세를
납부하였다면 비록 소유권
이전등기가 추후에 이루어졌다
하더라도 위 규정에 의한 매입가격으로 인정받을 수 있을 것이나,
이 경우 매매계약금액 및 취득세 납부사실 등은 법령해석이
아닌 사실판단 사항으로서 부과권
자가 매매관련자료
등을 확인하여 판단 처리할 사항임
《질의요지》: 3-1-8
'95.7월에 A회사가 주택건설사업승인을 득하고 사업을
추진중에 부도로 인하여 B회사가 '96년도에
경락을
받아 사업을 추진하다가 또다시 C회사가 사업을 인수하여 종료한 경우
당초 A회사가 사
업대상토지를 개시시점('95.7월)이전에 매입은 하였으나,
매매계약서는 없고 회사장부상으로 계
약금 및 중도금을 지급한 사실이 확인될 경우에, 그 가액을
기준으로 개발부담금 개시시점 지가를
산정할 수 있는지?
B회사가 A회사로부터 경락받은 가격으로 개시시점지가를 산정할 수 있는지?
《회신》
개발이익환수에관한법률시행령
제9조제5항제5호의 규정에 의하면, 부과개시시점이전에 매입한
경우로서
취득세 또는 등록세의 과세표준은 이를 매입가격으로 인정하여 개발부담금의
개시시
점지가로 산정할 수 있도록 되어 있고, 이 경우
사실상 부과개시시점 이전에 매매계약 및 중도금을
지불하고
그 매매계약 가액으로 취득세 또는 등록세를 납부하였다면 위 규정에
의한 부과개시시
점이전에 매입한 경우로 보도록 하고 있는 바 귀 질의에서,
사업시행중에 B회사가 A회사로부터
경락받은 가격을 위 규정에 의한 매입가격으로 인정할 수는
없는 것이며, 다만 A회사가 당해 사
업대상토지를 부과개시시점이전에 매입한 사실이 입증되고
그 매매계약가액으로 취득세, 등록
세를 납부하였다면 그 과세표준을 기준으로 개발부담금의
개시시점지가를 산정할 수 있을 것으로
판단되나, 이
경우 매입사실 등의 입증은 법령해석이 아닌 사실판단에 관한 사항이므로
관할 부
과권자가 관계서류 등을 확인하여 처리할 사항임
《질의요지》: 3-1-9
도심지재개발사업승인을 받은후 토지를 매입하고 부과종료시점부터
25일내에 부동산매매계약
서를 첨부하여 거래가격을 신고한 경우에 이를 공공용지의취득및손실보상에관한
특례법이나 토지
수용법에 의한 취득으로 보아 그 매입가격으로
개시시점지가를 산정할 수 있는지 여부
《회신》(토재 58383-437. 96. 7. 3)
공공용지의취득및손실보상에관한특례법 및 토지수용법에
의한 소정의 절차를 거쳐 매입한 경우에
한하여 매입가격
인정이 가능함
※ 해
설
공공용지의취득및손실보상에관한특례법과
토지수용법에는 보상의 기준과 방법이 규정되어 있
는바 즉 보상액 산정은 2인이상의 감정평가업자가 평가한
가액의 산술평균으로 결정되도록 하고
있으므로 보상가격을
매입가격으로 인정받기 위해서는 위 규정에 의한 절차와 방법으로 토지를
매입한 경우에 한하는 것임
《질의요지》: 3-1-10
개발사업의 시행중에 사업시행자의 부도로 다른 사람이
경매 입찰에 의하여 토지소유권 및 건축
허가를 승계받아 다세대주택을 준공한 경우, 그 경매
입찰가격을 개발이익환수에관한법률시행
령 제9조제5항제2호의
규정에 의한 매입가격으로 보아 개발부담금의 개시시점지가를 산정할
수
있는지?
《회신》
개발이익환수에관한법률
제10조제3항 및 같은법시행령 제9조제5항제2호의 규정에 의거 "경매
입찰에 의하여 매입한 가격"을 기준으로 개발부담금의
부과개시시점지가를 산정할 수 있다는 의미
는 개발사업시행자가
경매 입찰에 의하여 매입한 토지에 직접 개발사업의 인가 등을 받은
경우에
해당되는 것이므로 귀 질의와 같이 개발사업의
시행중에 전 사업시행자의 부도로 다른사람이 경매
입찰에
참가하여 토지 및 사업을 승계받는 경우에는, 위 규정에 의한 매입가격이
아니라 같은법
제6조제1항제3호의 규정에 의거 개발부담금의 납부의무를
승계받는 경우에 해당되는 것이므로, 그
경매 입찰가격을
기준으로 개발부담금의 개시시점지가를 산정할 수는 없는 것임
《질의요지》: 3-1-11
개발부담금 산정에 있어서 한 필지상에 용도지역이
자연녹지지역과 주거지역으로 나누어져 있고
이중 주거지역에
한정하여 사업계획승인을 득하여 사업을 시행하였을 경우 부과개시시점지가
산정 방법은 ?
《회신》 (토재 58307-859.
96. 12. 31)
개발이익환수에관한법률 제10조제5항 및 같은법시행규칙
제4조의3의 규정에 의거 부과 대상토
지에 적용할 개별공시지가가 없는 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률에
의한 감정평
가업자 2인 이상이 감정평가한 가액을
산술평균한 가액으로 부과개시시점지가를 산정하도록 되어
있는바,귀
질의의 경우와 같이 부과개시시점의 부과대상토지의 개별공시지가가
자연녹지지역
과 주거지역이 혼재된 상태의 지가이고
개발사업은 주거지역에서시행하였다면 당해 토지에 대한
개별공시지가가
없는 경우로 보아 부과개시시점지가는 위 규정에 의거 감정평가액으로
산정하여
야 할 것임
《질의요지》: 3-1-12
개발부담금의 납부의무자가 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에
의하여 지방자치단체로
부터 받은 보상가격을 개발이익환수에관한법률시행령 제9조제5항제3호의
"지방자치단체 또는
감면기관이 매입한 가격"으로 보아 개발부담금의 부과개시시점지가로
인정할 수 있는지?
《회신》
위 같은법시행령
제9조제5항제3호의 규정에 의한 "지방자치단체 또는 감면기관이
매입한 가격"은
지방자치단체 또는 감면기관이
직접 개발사업의 주체로서 납부의무자가 된 경우에 그 지방자치
단체 또는 감면기관이 당해 개발사업을 위하여 매입한 가격을
의미하므로, 귀 질의와 같이 납부
의무자가 국가나 지방자치단체로부터 보상받은 가격을 위
규정에 의한 매입가격으로 인정할 수는
없는 것임
《질의요지》: 3-1-13
법인이 공장건축을 목적으로 5000평의 토지(전·답)를
'94.4∼'95.5 사이에 매매대금 및 취득세
전액을 납부하고 취득하였으나 공장허가면적이 3000평으로
제한됨에 따라 그중 3000평에 대하
여만 전 소유자의
토지사용승락을 받아 공장설립허가를 득하여 법인명의로 소유권이전등기를
필하고, 2000평에 대하여는 법인의 농지취득제한으로 소유권이전을
해오지 못하다가, 그후 당해
토지에 노외주차장을 설치하기로 하여 부득이 전 소유자의
토지사용승락서를 추가로 재작성 첨
부한 후 '96.3.에 사업승인을 받아 '96.6 에 법인명의로
소유권을 이전하여 개발사업을 시행한 경우
위 사업중
노외주차장사업에 대한 개발부담금을 산정함에 있어 당초의 취득시점('94.4∼'95.5)에
의한 매입가격을 기준으로 부과개시시점지가를 산정할 수
있는지?
《회신》
개발이익환수에관한법률시행령
제9조제5항제5호의 규정에 의거 부과개시시점이전에 매입한 경
우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준은 이를 개발부담금의
부과개시시점지가로 산정할 수 있
도록 되어 있고,
이 경우 사실상 부과개시시점이전에 매매계약 및 중도금을 지불하고
그 매매계
약가액으로 취득세·등록세를 납부한 경우에는 위 규정에
의한 부과개시시점이전에 매입한 경우
로 보아 그 가액을
기준으로 개시시점지가 산정이 가능하도록 되어 있으므로 귀 질의의
경우, 부
과개시시점('96.3)이전에 사업대상토지를 매입하고 그 매매계약가액으로
취득세를 납부한 실적이
증명되는 경우에는 그 가액을
기준으로 개시시점지가 산정이 가능할 것으로 판단됨
《질의요지》: 3-1-14
도시계획구역이 아닌 지역에서 1필지의 면적이 3,333㎡인
토지중 1,369㎡의 토지에 A회사가
'96.3.25. 공업배치및공장설립에관한법률에
의한 공장설립허가만 받고 사업을 전혀 착수하지 않고
있던
중에 B회사가 당해 토지 전체(3,333㎡)를 A회사로부터 매입하여 B회사
명의로 공장설립변
경승인을 받아 공장을 설립한 경우 당해 매입가를 기준으로
개발부담금 부과개시시점지가를 산
정할 수 있는지?
《회신》
개발이익환수에관한법률시행령
제9조제5항제5호의 규정에 의거 "부과개시시점이전에 매입한
경우로서 취득세 또는 등록세의 과세표준"은 이를
개발부담금의 부과개시시점지가 산정을 위한
매입가격으로 인정할 수 있도록 되어 있고, 같은법
제6조제1항제3호의 규정에 의거 개발사업을
완료하기전에 사업시행자의 지위나 토지소유자의 지위 등을
승계하는 경우에는 개발부담금의
납부의무도 승계받게 되어 있으므로, 개발부담금 부과대상사업을
시행함에 있어 변경인가등으로
새로이 편입되는 토지를
사업승계인이 매입하는 경우는 위 규정에 의한 부과개시시점이전에 매
입한 경우에 해당된다고 볼 수 없어 그 매입가를 기준으로
개발부담금 부과개시시점지가를 산정할
수 없는 것이나
귀 질의와 같이 A회사가 당초 개발부담금 부과대상면적미만(1,369㎡)인
토지에
공장설립승인을 받았으나 사업을 전혀 착수하지 않은 상태에서,
B회사가 당해 토지를 포함한 개
발부담금 부과대상면적 이상인 토지 전체(3,333㎡)를 A회사로부터
매입하여 사업시행자 및 업종
등을 변경하여 승인을
받은 경우라면, 이러한 경우에는 사업의 승계가 아니라 B회사가 개발부담금
부과대상이 되는 토지에 공장설립승인을 새로이 받아 개발사업을
추진한 경우에 해당된다고 보
아야 하므로, 그 변경승인일 이전에 매입한 가격은 부과개시시점지가
산정을 위한 매입가격으로
인정받을 수 있을 것으로 판단됨
《질의요지》: 3-1-15
토지형질변경허가 및 건축허가를 '95년12월에 받았으나
자금난으로 인하여 '96년4월에 건축허
가취소를 하고, '96년12월에 동일사업부지, 동일면적, 동일용도로
토지형질변경허가 및 건축허
가를 다시 득하여 익년 '97년3월에 건축물사용검사를 받은
경우 개발부담금의 부과개시시점의
기준시점은 당초 허가를 받았던 '95년12월인지 아니면 '96년5월로
보아야 하는지 3인이 일정지
분씩(260㎡·204㎡·940㎡)나누어 공동주택을 건설한 후
개발부담금이 3인에게 부과되었는데, 그중
한사람이
부도를 내고 해외로 도피하여(사실상 수혜자임)나머지 2인 지분씩(해외도피자지분은
제외)나누어 부과할 수 있는지 또한 금액이 많아 개발부담금
완납이 어려운 경우 분할 납부할 수
있는지 여부
《회신》
제9조제1항의
규정에 의거 개발부담금의 부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체
로부터 개발사업의 인가등을 받은 날로 되어있고, 같은법시행령
제8조제3항의 규정에 의하면 개
발사업을 착수한 후
그 개발사업에 대한 인가등이 취소된 경우에는 그 취소일을 개발사업의
종료
시점으로 보도록 되어 있으므로, 귀 질의에서 당초 토지형질변경허가
및 건축허가를 받아 전혀 사
업을 착수하지 않은 상태에서
사업이 취소되고 추후에 다시 개발사업의 허가를 받았다면 추후에
다시 허가 받은 날을 부과개시시점으로, 당해 사업의 건축물
사용검사일을 종료시점으로 하여 개
발부담금이 부과되는
것이나, 당초 형질변경허가를 받아 일부 사업을 착수한 상태에서 그
개발
사업을 취소하고 추후에 다시 개발사업의 인가등을
받았다면 각각의 개발사업 인가등을 별개의
사업으로 보아 개발부담금이 부과되는 것임
